房价透明化仍有难度0台秤

房价透明化仍有难度

《通知》中规定“经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%”。但业内人士担忧，要实现房价透明化和利润固定化，目前仍具有很大难度。

首先，各个企业运作模式不同、客户结构不同，从而形成的售价和利润结构也不同。例如，普通公寓类产品售价的市场接受范围基本接近于市场平均价格水平，其利润率大多比较吻合相关规定。但别墅类产品和市中心高档豪宅的价格则通常远远超过市场均价，甚至这些产品的起步价格都会比普通商品房价位高出一半左右，而成本方面两者却不一定存在相同比例的差距。也就是说，高档住宅产品的利润率肯定要远远高于商品房住宅的市场平均利润率，即使在土地价格公开透明的体制下，个别项目的利润率甚至仍可能高达100%以上。虽然如此，由于市场的确有这部分产品的购买需求，并且房地产产品也没有最高限价规定，因此，要对高档住宅产品限制20%的利润率很难实现。

其次，房地产产品的开发成本不容易具体确定，利润率的计算结果也会因此而出现不同版本。某开发企业坦言，在自己开发的项目中，肯定会将价格确定为市场可接受的上限价位，其定价标准只要能够顺利完成销售并且实现利润最大化即可。新的税制政策即使规定了产品利润的比例，如果自己确定的相应售价利润率超过规定范围，也可以通过相应的财务手段提高成本报价，使其看上去吻合了规定中的利润率，从而保证自己既定的销售价格和实际利润。

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