现行政策难以抑制房价上涨趋势传动带

现行政策难以抑制房价上涨趋势

现行政策难以抑制房价上涨趋势 2006-03-28 20:09:00 来源：2006年03月28日中国经济时报分享到：中国社会科学院工业经济研究所曹建海　　最近以来，房价持续大幅度上涨引起民众的普遍愤慨，国土资源部门和房地产商为推卸责任，都说对方是抬升房价的“凶手”。国土资源部多次严厉驳斥了部分房地产商关于地价抬升房价的论调，认为土地价格的涨幅远远小于楼市的涨幅，对“地价说”嗤之以鼻。按照国土部提供的数据，2004年，全国的土地平均价格为每平方米1198元，比2003年上涨了6.1%。其中，住宅用地的土地平均价格为1128元，同比上涨了5.4%。国土资源部认为，这个涨幅远远低于同期部分地区房价的涨幅，可见，土地成本推动只是房价上涨的很小部分，将房价上涨全归于土地问题的指责，当然是站不住脚的。

实际上，国土资源部在这里偷换了概念，地价同比上涨6.1%本身是一个假命题。因为，2004年交易的地块根本不同于2003年交易的地块，所谓地价上涨6.1%不过是2004年土地招拍挂的价格较之2003年招拍挂的土地价格的一个增加率，本身并不能反映同一块土地价格的真实上涨水平。按照我国城市化过程中土地征用和相应拍卖土地的空间顺序，必然是先城市内侧后城市外延，而且在同一时间点上，土地价格随着其与城市中心距离的增大而呈递减的趋势。这样引起我们一个有趣的讨论：如果2003年靠近城市中心的甲地块的拍卖价格为每平方米3000元，而此时处于甲地块外侧的乙地块可能还没有完成征用手续，即使征用，每平方米也不过2500元；然而到了2004年，乙地块完成土地征用手续后由政府进行拍卖，每平方米的拍卖价超过了甲地块2003年拍卖价格的10%，为3300元/平方米，实际上涨幅度是32%。按照地价的市场比较方法，甲地块的价格是乙地块价格的1.2倍，如果乙地块2004年的竞拍价为3300元/平方米，则甲地块2004年的价格应该为3960元/平方米，较之2003年的每平方米3000元的价格同样上涨了32%。如果要精确计算甲地块的价格上涨幅度，就要扣除甲地块损失一年批租年限带来的地价贬值，这样实际上甲地块的价格上涨幅度可能是31.8%。

所以，我们看到的土地价格每年甚至每月都在上涨，但价格信号却来自于位置越来越差的土地交易，由于市场类比的作用，带动了原来竞拍的、已建成房地产的、或建设中房地产(含预售房)的地价部分上涨超过国土资源部门统计数值3倍以上的幅度。这部分上涨地价最终流入已经购房的消费者和正在开发过程中的开发商手中；对于那些曾经大量圈地、拥有充足的土地资源、但资金规模不足的开发商而言，通过转让土地获利就成为一种必然选择。由于拥有的土地经过一段时间就可以大幅升值，激发了一批开发商储备土地、转让获利的土地投机活动，导致这种地方政府、众多开发商、炒房团层层“叠加”的加价效应，价格上涨的预期也刺激一大批公众参与炒房活动，推动房价走向高点。

笔者的上述分析肯定让一直倍受指责的开发商们长舒一口气，从而认为自己是无辜的，只有政府是有“罪”的。但事情总是有起因的。实际上，政府竞拍地价屡创新高的起因，正是缘于开发商炒卖土地便可轻易获取暴利，当然，像“温州炒房团”这样有组织的炒房集体也是难辞其咎的。为什么中国的开发商达到了6万家，并且整个行业都能获得超过其他领域4倍以上的利润呢？关键是他们可以在地价不断上涨的过程中通过层层转手获取超额利润。由于中国现行体制基本上不允许农民和城市居民自建可以获得等同于商品房权利的住房，大量土地都被开发商这样一个“不必要”的环节截留了。一块土地经过了开发商的层层转手和加价，最后到真正实施开发的开发商手中时，地价和房价就已经推得很高了。高房价最终需要消费者来承担，从而引起城市实际物价水平的大幅度上涨。所以，开发商要想推脱房价上涨的责任也是不可能的。

在周边房价都已经推高的情况下，面临土地带来的巨大经济利益，财政预算普遍吃紧的地方政府没有不为之心动的。根据现有商品房屋的销售价格，政府可以很容易地通过类比地块倒推计算出让土地的价格范围，并通过拍卖机制实现政府利益的最大化。在现有房价、地价不断上涨的态势下，考虑到大量的土地都已经由前任政府低价转让给开发商，政府官员时刻都在后悔以往地价的“过于便宜”，从而进一步坚定了其通过推出更少土地、采取强有力的竞拍机制实现收益最大化的决心。当一个地块的楼面地价都竞拍到了5000-8000元/建筑平方米时，任何人都不能否定政府地价对推动房价上涨的巨大影响。因为如果未来开发的住房价格一旦低于7000-10000元/建筑平方米，就意味着开发企业的亏损。但是每平方米7000-10000元或者更高价格的住房又如何让普通消费者承受得起呢？

现在中央要求地方城市重点发展经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度，这在地方政府看来肯定属于一项“赔钱”但又不能不做的工作。考虑到现有财政预算安排已经很紧，地方政府于是再次把眼光放在土地征用和土地拍卖获得的收益上。

笔者疑虑的是，一方面商品房地价在拍卖机制下越推越高，必然推动整个城市地价的大幅上涨，开发商也只有开发高档商品住宅才能回收资金，这与中央提出的严控高档住宅建设的要求必然背道而驰；另一方面，在整个城市地价都已经很高的条件下，以极低的价格把经济适用房或廉租屋提供给那些政府认为有资格获得该类房屋的人手中，是不是一种价值不菲的“礼物”呢？这更像是向购买商品房屋的消费者抽取高额的消费税，然后用这笔钱全额或者部分(因为地方政府可能在其他方面也需要投入)补偿购买经济适用房或租赁廉租屋的城市居民。可悲的是，这种变相征税丝毫不能伤害到开发商的任何利益，购买商品房的公众成为最大的“埋单者”，而那些购买了经济适用房或租赁了廉租屋的“受益者”又会是谁呢？是否又是那些开着“宝马”、“奔驰”而一下子购买数套大面积经济适用房的富豪呢？或者虽然变成了小户型，但被人购买之后用来转租牟利呢？可以肯定的是，如果不能有效地定义和界定中低收入居民，则保障性住房很可能像现在的经济适用房一样落入高收入者之手，从而加剧社会矛盾。

所以，在目前情况下，与其建立经济适用房或廉租屋制度，不如下决心把房价降下来。降低房价的根本对策有三条：一是把地方政府从土地交易环节中剔除出去；二是让城乡居民个人或以合作组织形式自建住房成为主流，逐步消灭庞大的开发商队伍；三是对居民拥有的第二套甚至以上的住宅征收高额的不动产税，调整现有住房存量，减少对新建住房的不可遏止的需求。当然，要完全实施这些政策，则需修改《宪法》的有关条款以便给予法制保障。

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